中國房奴眼裏的美國房產

2013-09-15 19:55:43 sagle 3138

中國房奴眼裏的美國房產:一家人不吃不喝4年可買房


近二十年來,隨著房地產政策的改革,中國房地產事業發展迅猛,房價也隨之翻番。筆者作為成長在此環境下的80後也算是耳濡目染。2007年,筆者有幸漂洋過海到美利堅讀高中,也算是新留學潮中的弄潮兒。
 

【大洋彼岸】一棟有前後院的房子,在美國人描繪的“美國夢”中也是不可或缺的一部分。
 

近二十年來,隨著房地產政策的改革,中國房地產事業發展迅猛,房價也隨之翻番。筆者作為成長在此環境下的80後也算是耳濡目染。2007年,筆者有幸漂洋過海到美利堅讀高中,也算是新留學潮中的弄潮兒。轉眼大學畢業,工作至今,筆者在美帝已度過6年時光。即便如此,由於成長在全民買房時代的中國,買房投資的觀念在筆者心中烙下了不可磨滅的印記。於是乎,2013年初,在美國房地產市場複蘇的大背景與中國人在美國買房熱的小背景下,筆者也按耐不住,成為80後房奴之中一員。在此以一普通房奴的身份,以一中國人的視角,淺略分享個人觀察之一二。
 

說起美國房地產市場,不得不提及2007年次貸危機。自2007年以來,美國以房地產泡沫破裂為導火索的次貸危機所導致的經濟不景氣持續至今。不少在房地產鼎盛時期購入房產者,在泡沫破裂後大多資不抵債,把房子連同所欠貸款一並扔給銀行。此現象在美國南部的陽光州(sun belt states),如內華達州、亞利桑納州尤為嚴重。美國哥倫比亞廣播公司著名時事評論節目《60分鍾》曾有一集專門實地考察內華達州拉斯維加斯房屋被棄置的現象。主持人看到爛尾樓,以及空置後被損毀、後又被流浪漢占據的公寓時,不禁發出了“一場經濟的潰敗、毀滅程度絲毫不亞於戰爭”之感歎。
 

而自美聯儲量化寬鬆政策刺激後,以美國國債為基準的固定收益類資產的收益大幅下降,引發大批追逐回報的投資者積極尋求高回報率資產。與此同時,不少機構及個人投資者看準低迷多年的美國房地產市場,在極低利率的背景下大舉進軍房地產投資。而美國各大金融機構對2007地產泡沫引發的危機仍心有餘悸,對房地產按揭貸款仍十分謹慎,對貸款者要求嚴格,與危機前“隻要你有心跳,銀行就給你放貸”的態度大為不同。所以,這批投資者中,很大部分是以現金方式購房。投資者來勢凶猛,而市場供給有限,就導致供應偏緊,房價上漲。而一些有自住需求的購房者,因為個人信用問題,不能從銀行獲取貸款,無奈被擠出市場。
 

說到中美房兩國地產的差異,便得談談美國人購房的觀念與國人之不同。2008年危機著實給美國人好好地上了一課——沒有隻漲不跌的房地產市場,使得有條件的購房者也更加謹慎。與此同時,筆者所接觸的美國人中幾乎不存在結婚前得先買房的中國丈母娘式的邏輯。原因大概有以下幾點:


其一,美國的年輕人由於工作變動原因不願意太早買房而固定於某個城市。與此同時,美國的房產交易費用相對高昂,每次出售房屋時,在一般稅費之外,賣家還得另外支付6%的房產經紀費用。
 

其二,美國人個人獨立觀念較強,大多數人大學畢業後即使與父母在同一城市,也寧願在外租房而不與父母同住,更不用說買房找父母讚助首付這種在許多中國人看來順理成章的事情。
 

其三,美國房價相對收入來說不算高。美國家庭收入中位數在5萬美金上下,而房價中位數在22萬美金左右。也就是說,一個美國家庭不吃不喝,4年多時間就能購買一套住房。與此同時,美國房地產按揭貸款種類繁多,假如購房者信用記錄良好,有穩定收入,首付5%也是可行的。所以,美國人沒有把買房這事看得像中國人那麽重。
 

雖然美國人與中國人對買房的態度有諸多不同,但二者對擁有自有住房的向往是一致的。孟子所提的“居者有其屋”也是美國政客常提的口號。房屋所有率(home ownership)也是政治經濟指標中的重要一項。一棟有前後院的房子,在美國人描繪的“美國夢”中也是不可或缺的一部分。既然是夢,就不是輕易能實現的。雖然上文提到平均家庭不吃不喝4年多可以買得起一套房,但美國人不好儲蓄也是出了名的。在一個實際收入增長幾乎停滯十年、而商品社會發達到“隻有你想不到、沒有你買不到”的國度,對於許多美國人來講,每月不欠一屁股的信用卡債已是阿彌陀佛感謝上帝了,買房對於不少美國家庭同樣是個遙遠的目標。(作者係美國SNL Financial 分析師)

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